本文在簡要分析我國傳統地震災后住房重建模式及其缺陷后，提出市場化背景下的災后住房重建的基本思路，強調應處理好城鎮與鄉村、市場與政府、產權所有與社會公正、當地政府與對口支援政府、就地重建與異地搬遷重建、房產擁有者（業主）與原住房貸款銀行等六方面的關系，并闡述了政府補助的四原則。更為重要的是對各種困擾當前住房重建工作的難題提出了解決的方法和途徑，從而給出了有助于災區基層干部理清重建思路、建設標準和金融支持等方面的對策建議。

　　一、傳統災后住房重建方式的缺陷

　　（一）傳統的災后住房重建模式

　　以災損戶為計算貨幣補助單位，但主要以政府組織包攬各類建筑和住房的重建工作。重建范圍包括地震中倒塌、嚴重破壞和中等破壞的城鎮住房，以及倒塌和嚴重破壞的農村住房。

　　1、城鎮住房

　　政府給予城鎮居民每戶一定比例的住房購置補助，幫助城鄉居民購買經濟適用住房和震后重置住房；當地政府積極組織經濟適用住房等多種房源，直接分配給居民；對原居住公房、廉租住房的低收入家庭，按原有政策重新登記并安排災前同類住房；中等破壞（一般性破壞）的城鎮住房，按建設部《建筑地震破壞等級劃分標準》的要求，由有關部門組織專家對其進行全面清查鑒定后，由政府統一組織施工企業進行加固維修后再分配；城鎮住房屬于輕微破壞的，由居民自行進行維修處理，不納入政府補助范圍。

　　2、農村住房

　　農村居民采用政府補助，政府負責整村集中重建，原址重建的也可由農民互助自建的方式進行；農村住房被認定為中等破壞和輕微破壞的，由農村居民自行維修處理。

　　（二）缺陷分析

　　1、由于政府包攬了大部分住房重建，會扼殺廣大住房所有者自力更生進行重建的積極性；

　　2、由于市場配置資源的功能未得以發揮，重建過程中的浪費現象普遍存在；

　　3、統一進行重建的結果導致了重建后建筑風貌單一呆板。

　　（三）唐山重建的教訓

　　1、戶均面積過小，只能滿足基本居住功能，不能適應災后小康生活的要求（戶均僅44平方米）；

　　2、人均基礎設施占有水平較低，文化、體育、衛生等必要的公用設施配套不足，影響生活質量的提高；

　　3、由于采用政府包攬建造住房，建筑形式、類型單一，各類道路較為狹窄，不能很好適應城市的發展。

　　二、市場化背景下的災后住房重建基本思路

　　（一）基本思路

　　本次重建工作與三十多年前唐山地震重建的一個巨大區別在于，改革開放后的今天，已經建立了市場經濟體制，絕大多數災區人民都已擁有私人房產，絕大多數農民都有了自己30年不變的宅基地和責任田。而且市民群眾一旦購買了具有70年土地使用權的房產，等于與政府簽署了為期70年的公共服務合同（地方政府收取的土地出讓金大部分用于城市公用設施建設）。尊重這些財產權利，保護產權人的利益，不僅能充分調動財產擁有者積極投身重建工作的積極性和創造性，而且還能迅速恢復災區社會誠信和政府的公信力，讓市場機制配置資源的作用得以發揮。依據《物權法》，尊重與保護個人財產，不以“不可抗力”來隨意剝奪民眾的財產權，不僅是一種社會良知，更是號召全體民眾自力更生，以自己的雙手重建家園的基礎性工作。只有當尊重災區人民的財產所有權，促使他們成為成熟的災后重建主人時，重建工作才能高效率地開展，重建規劃才能有效落實，才能在重建過程中避免巨大浪費。從這一意義上看，那種無視公民財產權，希望借助政府的大投入，以“公有制、大鍋飯”的形式來重建家園的動機，有可能會因“好心辦壞事”而釀成“人為的災害”和腐敗浪費。

　　根據5?12地震災區的實際情況和市場化的程度，住房重建工作應統籌考慮以下幾方面的關系：

　　1、處理好城鎮與鄉村重建補助的關系。城鎮居民（房屋需重建者）每戶名義上只應與農民建房均等地進行補助（中低收入家庭可由單位補助、公積金和金融扶持等酌情解決）。

　　2、處理好市場與政府作用的關系。政府可在標準制訂與貫徹、城鎮規劃編制與實施、災后過渡安置房、經濟適用房和廉租房建設等方面負責落實。而住房的加固修理或震毀后重建，應由住房所有者直接與企業聯系按市場規律辦。這樣既可調動各方面的積極性，又可防止政府越位包辦導致資源配置低效率所造成的浪費。

　　3、處理好“產權所有”與社會公平之間的關系。所有震毀商品房的重建修復工作，應盡可能由產權擁有者通過市場解決。這樣可避免面積、樓層、價格、產權等方面的糾紛。政府只對關系社會公平的低收入者、無房戶提供保障性住房或過渡房。

　　4、處理好當地政府與對口支援政府的關系。對口支援城市應在重建規劃和原有城鎮總體規劃的指導下，主要負責所有市政公用設施的修復和公用品的建設。但這一切都應在災區地方政府的統一領導下進行。對商品房的修建，對口支援城市政府可派遣設計、開發、施工企業參與災區重建，但要依據市場公平競爭的原則來進行。

　　5、處理好就地重建與異地搬遷重建的關系。就地重建可充分利用原有的城鎮基礎設施、外部交通的聯系、原住民對周邊自然環境和原有城鎮空間機理的認識、鄰里關系以及各類社會資源的持續利用的優點，故應優先考慮就地重建。對少數異地搬遷的居民，國家補助數額應與就地重建均衡，不能因差額巨大而造成異地重建的驅動力。而且對異地重建城鎮，國家對基礎設施的投入比就地重建要高出許多倍，不宜再在居民住房補貼上造成過大的差別。

　　6、處理好房產擁有者（業主）與原住房貸款銀行之間的關系。房產擁有者對可修復的房屋享有所有權，對可不修復的房屋仍享有國有建設用地使用權。對于存在按揭貸款關系的銀行來說，也應依法享有對可修復房屋的未損毀部分和土地證的抵押擔保利益。但此時銀行無法通過拍賣抵押品來回收貸款。災后重建和修復工作應在兼顧房產擁有者和銀行兩者利益的前提下，積極協商，共創互利的重建途徑。

　　（二）政府補助的基本原則

　　1、均衡城鄉居民補助標準

　　原因：（1）扣除地價之外，農村、城鎮的住房建安成本并無較大的差別；（2）在小城鎮、縣城中，居民和農民混居現象十分普遍，差別化的補助政策將會造成負面影響；（3）多數城鎮居民的收入及銀行資產普遍比農民更多，恢復重建的財務承擔能力也更強些。

　　缺點：對少數因規避地質災害、防災公園綠地建設或城市基礎設施建設征用而調整的居民住房重建，應制訂特殊的補助政策，但需防止引發新的攀比現象。

　　2、均衡住房災毀重建與輕毀修復補助標準

　　原因：（1）有利于鼓勵居民及時、自主修復自有住房，緩解過冬臨時安置住房壓力，防止將可修復建筑拆除而浪費資源、能源；（2）有利于鼓勵災區城鄉居民自力更生，因地制宜，及時對自有住房進行抗震加固改造；（3）有利于其他地處地震高風險區的城鄉居民及時加固原有住房。

　　缺點：修復加固與震毀重建補助比率的確定應根據不同的情況與成本進行認真測算。

　　3、均衡地震極重災區、重災區和一般災區的補助政策

　　原因：（1）能客觀依據地震實際損害情況、地震烈度等數據劃分補助標準；（2）按本次地震災情強度區劃圖來區別補助標準；（3）按本次地震強度區域（而不是按行政區域）劃分補助對象；（4）有利于各地按抗震區劃要求來制訂重建、修建住房時的抗震標準。

　　缺點：精確劃定地震烈度與災情損害區劃較為困難，需要較長時間的實地勘測。

　　4、均衡不同收入水平城鎮居民的住房重建補助標準

　　原因：（1）依據家庭人均收入水平來決定補助標準，而不鼓勵按現有住房面積進行補助；（2）有利于體現災后重建補助的社會公平性；（3）有利于無房戶和房毀戶選用90平方米以下適度面積的節能住房；（4）有利于真正解決無房戶和住房困難戶的問題。

　　缺點：（1）需要對不同收入居民進行鑒別，會增加重建工作的復雜性；（2）必須實行社會公示程序。

　　（三）市場化主導災后住房重建的方式

　　1、一般災毀商品房重建。（1）由住房所有權人聯建。在符合規劃的前提下，經災毀住房所有權人一致同意，可在災毀住房所占土地范圍內，由住房所有權人在原址按原有的容積率進行聯建，或自主委托開發或施工企業進行重建。（2）如果某些住戶不愿參與重建，可經房產市場進行房產土地所有權交易，或由當地政府組建房產開發公司進行收購，防止因為個別產權人的不參與整幢建筑的重建而延誤重建的時機。（3）住房所有人難以達成聯建協議的，可委托當地政府組織重建，并由政府指定或通過招投標確定承擔重建的開發企業。政府可與住房所有權人簽署委托重建和建后分配等方面的協議，以事先確定產權保全和分配等方面的事項。

　　2、鼓勵和支持企事業單位利用自用土地，組織住房倒塌或嚴重破壞的職工聯戶建房。

　　3、商品住房。由房地產開發企業根據市場需求自行開發建設。

　　4、廉租住房。由當地政府統一組織建設，可采用集中新建或在其他新建商品房或經濟適用房建設項目中配建。

　　5、經濟適用住房。通過行政劃撥方式提供土地，由政府組織建設；也可通過招投標選擇符合條件的房地產開發企業，委托建設。

　　6、災損房的修復。對一般災損商品房，如果其修復成本大于或等于拆除重建的，都應進行拆除重建。但因為災損的修復或節約材料和能源，政府應對災損房維修加固給予政策鼓勵并對修復質量進行管制，以確保建筑抗震性能和質量。對一般商品房的修復可依照災毀商品房重建的辦法，盡可能尊重產權人的自主選擇權。

　　（四）建設標準

　　1、面積標準。廉租房建設面積標準原則上控制在40-50平方米；經濟適用住房面積控制在60-80平方米；限價商品房控制在90平方米以內；一般商品房震毀重建，可按原有面積、套型重建；其他商品住房面積根據當地市場需求由開發企業確定。

　　2、環境配套。各類住房建設應與區域周邊環境以及當地生活習俗相協調，符合適用性、環境性、經濟性、安全性、耐久性等住房性能要求。

　　3、抗震標準。應按國家地震局發布的最新抗震區劃及住房和建設部發布的建筑抗震標準規范來合理設置抗震標準。不宜因盲目提高標準而造成浪費。

　　4、建筑及小區的風貌特征。住房風貌是城鎮整體風貌特征的基本組成部分，應在重建住房和加固重修住房時，盡量延續和重塑原有的城鎮歷史文脈和格局，保留和弘揚城鎮地域文化特色和風貌，體現城鎮人文、民族特點和多樣性的要求，保留和形成可持續的城鎮景觀資源。

　　5、金融支持。就大部分房屋所有者而言，缺乏銀行的金融支持是無法實現災后重建和房產修復加固的。原提供按揭的銀行應主動在延長還款年限、降低并固化利率的前提下（或提供三年重建期的“零利率”貸款），繼續為業主和開發商提供金融支持。這樣做，既可以換取業主和開發商的還款承諾而強化銀行的債權，將災后所發生的“呆賬”變活，減少銀行的金融風險，更重要的是可大大加快災后重建的進程。對于業主來說，只增加部分低息按揭貸款就可以換取符合抗震標準的房產。

　　總之，災后住房重建工作涉及不同階層群眾、業主、開發商、銀行等方面的利益。既要充分發揮市場機制對資源配置的基礎性作用，為人民群眾提供多樣化、可選擇的重建修復途徑，又要發揮政府在規劃控制、社會救助、重建標準、財稅補貼、協商組合等方面的主導作用，而且政府的協調范圍要涉及到所有市場機制失靈的領域和各方利益僵持的癥結問題。只有將為人民群眾排擾解難的高度責任感與科學理性、依法公正的精神相結合，才能創造性地履行好自己的職責。